近日，《巴中市物业管理办法(试行)》(巴府办发〔2020〕28号)正式出台，将于2021年1月1日起施行。《办法》的主要内容是什么?对我市物业管理及小区业主生活将带来哪些变化?针对有关问题，记者专访了市住建局有关负责人，对《办法》进行了解读。
问：《办法》出台的意义?
答：随着城镇住房制度改革的不断深化，新型城镇化进程加快，我市物业管理行业迅速发展，在改善群众生活和工作环境、解决城乡就业、促进地方经济社会发展等方面发挥了积极的作用。但由于巴中城市建设起步较晚，物业管理体系建立比较滞后、欠账较多，原来的管理模式已不能适应物业服务管理现状，物业管理方面不同程度出现了一些新情况、新问题。因此，迫切需要制定一部全面系统、能与上位法有效衔接的规范性文件，以有效解决我市物业管理法制建设滞后、相关主体之间职责不清、业主委员会成立难等问题，进一步规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益。
问：《办法》的起草过程和制定依据是什么?
答：市住建局根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律法规，结合巴中实际，多次召开座谈会，广泛听取物业专家、法律顾问、业主代表、物业企业、街道办事处、社区居委会代表意见，征求了市级有关部门和各区县人民政府、巴中经济开发区管委会意见，在市政府门户网站公开30日征求了公众的意见，召开研讨会邀请市人大法工委、市司法局等部门和物业专家进行法制审查、专家论证，经过反复论证修改，最终形成了《办法》，共八章45条内容。
问：物业管理由谁负责指导和监督?
答：物业管理遵循“业主自治、专业服务、社区治理、政府监管”相结合的原则。市、县级人民政府房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市、区县发展改革、公安、应急管理、消防、民政、司法、财政、自然资源和规划、卫生健康、生态环境、城市管理行政执法、市场监督管理、人防等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设和物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民(村民)委员会负责协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关工作。同时，鼓励物业服务企业加入物业服务行业自律组织，强化自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。
问：业主享有哪些权利?业主大会的作用是什么?业主委员会应该履行哪些职责?
答：业主(房屋所有权人)对所拥有的物业依法行使管理权，在业主大会上享有投票权。业主大会负责制定和修改管理规约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作;确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金，并监督实施;制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程。业主委员会依法选举产生，按时定期召开会议，研究决定小区物业使用管理中的重大问题;执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷以及业主大会赋予的其他职责。
问：《办法》对物业服务企业作了哪些规定?
答：《办法》明确，从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，按照物业服务合同的约定提供相应的服务，收取服务费用，履行相应的义务。比如，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况，接受业主、业主委员会的监督，维护物业管理区域秩序，确保消防通道畅通，以及对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状等。同时，《办法》规定，物业服务企业不得泄露业主信息，不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人;不得擅自实施停水、停电、停气、停运电梯等损害业主权益的行为。
问：《办法》对物业服务费标准和缴纳方式作了哪些规定?
答：物业服务费用标准遵循质价相符、公平公开、诚实信用的原则。物业服务企业不得擅自提高收费标准、增加收费项目，不得向业主收取服务合同以外的费用。物业企业服务费用应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意。服务费用可以按月、季、年交纳或物业服务合同约定的其他方式交纳。
问：物业服务企业是否可以利用物业管理区域内物业公共部位、共用设施等进行经营获利?
答：物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等营利活动，物业服务合同有约定或者受业主大会委托，物业服务企业利用物业管理区域内物业公共部位、共用设施等进行经营获得的收益，扣除相应的管理费和税费后，归全体业主所有。业主大会也可以决定将收益用于公共部位、共用设施设备的维修、更新、改造，补充专项维修资金和支付物业服务费，以及用于业主大会和业主委员会的工作经费等，但物业服务企业要将收益和支出情况进行公示，并对业主有异议的及时作出解释说明。同时物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要，鼓励闲置车位对外提供公共服务。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房依法属于全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用，任何组织和个人不得擅自变更用途。
问：前期物业服务由谁负责?
答：针对长期以来前期物业服务企业的缺失，《办法》明确建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，向物业买受人明示前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容，并将业主临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应邀请所在地房产行政主管部门、业主代表或者聘请相关专业机构共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收，建设单位不得将未竣工验收和未经承接查验合格的物业、设施设备和相关附属物交付给前期物业服务企业。
问：物业服务企业怎样选取、续聘和解聘?
答：业主委员会成立后，可以续聘前期物业服务企业，但需通过业主大会表决通过。重新选聘物业服务企业的，提倡采用招投标方式选聘具有良好信用记录的物业服务企业。在签订物业服务合同15日前，应当将物业服务合同文本在物业管理区域内公示，听取业主意见。物业服务合同期限届满60日前，业主委员会应当召开业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的，应当按照合同约定履行告知义务，合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并移交物业档案、物业服务档案，物业及共用设施设备的有关资料;预收、代收有关费用的资料等。
问：物业在交付使用前和使用过程中有哪些规定?
答：物业在交付使用前，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋竣工备案表等相关文件，明确告知受让人物业的基本情况、性能指标、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项，并承担保修期间房屋质量缺陷的保修和治理责任。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当事前告知物业服务企业，物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行巡查管理，对违反法律法规的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并报告有关单位。物业管理区域内禁止有损坏房屋承重结构、主体结构和基础，侵占、损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备，擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，开挖、扩建地下室，破坏或者擅自改变房屋外观;违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;违反规划或者市容标准安装防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道，擅自架设电线、电缆;高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;在公共走道、楼梯间、门厅内及其他非规定区域内存放摩托车、电动自行车或者为其充电;露天烧烤、焚烧杂物，违规燃放烟花爆竹等污染环境;制造超过规定标准的噪音、粉尘或者影响邻居采光通风的违规搭建;侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;占用消防通道、封堵出入口通道;擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆;违反规定饲养动物，干扰他人正常生活等行为。
问：对《办法》的贯彻实施，还将采取哪些措施?
答：下一步，我们将加大宣传力度，积极组织基层社区、物业服务企业、业主委员会委员进行集中培训。同时，强化对建设单位、物业服务企业的指导，协调有关部门和基层社区，扎实做好物业管理工作，确保我市物业服务行业健康发展，更好地服务于民，提升市民的幸福感和获得感。